Démembrement

Le démembrement de propriété

Un bien immeuble peut être subdivisé en 3 droits fondamentaux : Usus, Fructus, Abusus ou le droit d’user de la chose, d’en récupérer les fruits (loyers) et de le céder (vente, transmission) ou de l’aliéner (détruire).

L’usufruitier d’un bien détient l’usus et le fructus mais pas l’abusus qu’il va partager avec le nu-propriétaire. Un usufruitier dit « temporaire », va posséder pendant une durée déterminée l’usus et le fructus puis au terme de la durée déterminée chez le notaire et par contrat, la pleine achat en démembrement de propriété et tous les droits du bien immeuble seront récupérées par le nu-propriétaire qui deviendra donc plein propriétaire.

Il est possible pour les investisseurs d’acheter de la nue-propriété. C’est un produit très spécifique et très intéressant. Il s’agit d’acheter la nue-propriété et de laisser à un bailleur social ou à un professionnel, l’usufruit et donc les loyers. Comme vous laissez les loyers pendant une durée de 15 à 20 ans, vous ne payez que 50 à 60 % du prix du bien immobilier.

A terme, le bien immobilier vous appartiendra et vous pourrez soit le louer, soit l’habiter.

Quels sont les avantages fiscaux et généraux du démembrement :

  • Vous achetez entre 50 et 60 % du prix de départ le bien. Vous ne payez que votre quote-part de frais de notaire et vous provisionnez tous les loyers sans fiscalité.
  • Vous êtes nu-propriétaire. Le bien n’entre donc pas dans le calcul de votre ISF.
  • Vous n’empruntez que 50 à 60 % du prix du bien et vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts sur les loyers d’autres appartements que vous louez.
  • Protection contre la loi ALUR et le logement vide : Vous achetez uniquement 50 à 60 % de la valeur réelle de votre logement. Vous récupérez donc, sans fiscalité et avec des frais de notaire réduits, avant même que le bien ne soit complètement achevé, la totalité des loyers futurs. Vous êtes ainsi protégé sur les loyers que vous encaissez déjà dès le départ.

Inconvénients :

  • La valorisation de votre bien dépend du choix de vos intervenants (bailleur, gestionnaire si SCPI).
  • Quand vous redevenez plein propriétaire, vous devez le comptabiliser dans votre patrimoine.

Conseil :

Faites appel à des experts en gestion de patrimoine. Ils pourront choisir de bons bailleurs ou de bons gestionnaires et trouveront des immeubles qui ne sont pas démembrés en totalité mais où il existe une mixité d’occupants (locataires, propriétaires).

Découvrez tous les détails de la Loi Pinel et la loi Malraux ainsi que des conseils pour bien réussir son investissement immobilier locatif et Choisir un statut LMNP/LMP pour votre investissement en meublé.

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en usufruit et nue-propriété.

Nous vous répondrons dans de très courts délais
Tel : 06 79 51 47 24

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